Bong bóng bất động sản Phú Quốc và phương pháp định giá cho chủ đầu tư

Admin  2/5/2019

Bong bóng bất động sản có thực sự xảy ra ở thị trường đầu tư Phú Quốc và phương pháp nào để định giá đất Phú Quốc cho chủ đầu tư.

Câu hỏi:bong bóng bất động sản Phú Quốc có thực sự đang xảy ra hay không và có thì khi nào sẽ xì hơi. Có quan điểm rằng giá đất tại đây đang sốt ảo và cũng có quan điểm rằng đất Phú Quốc tăng giá có cao nhưng chưa đến mức ảo????

Với thị trường Phú Quốc đầy biến động như vậy thì phương pháp định giá nào tốt nhất để không bị cuốn vào những mức giá ảo???

Bong bóng bất động sản Phú Quốc là quan ngại của nhiều nhà đầu tư

Bong bóng bất động sản Phú Quốc là quan ngại của nhiều nhà đầu tư

Để các chủ đầu tư và nhà kinh doanh có cái nhìn thực tế nhất và có quyết định sáng suốt nhất, các phân tích viên của VSR xin đưa ra các hạng mục tư vấn phân tích như sau:

Mục Lục

1. Bong bóng bất động sản Phú Quốc?

1.1 Nguyên nhân sốt đất tại Phú Quốc

1.2 Hậu quả bong bóng bất động sản

2. Phương pháp định giá bất động sản tại huyện Phú Quốc

        2.1 - Phương pháp "Thẩm định giá qua vị trí"

       2.2 - Phương pháp "Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương"

       2.3 - Phương pháp "Thẩm định giá qua tình trạng nhà"

       2.4 - Phương pháp "Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận"

       2.5 - Phương pháp "Nhờ môi giới địa phương"

      2.6 - Phương pháp "Thông qua ngân hàng định giá"

3. Kết Luận

1.Bóng bóng bất động sản Phú Quốc?

Nhắc đến Phú Quốc, người ta đang nhắc đến một hòn đảo như thiên đường du lịch - nghỉ dưỡng. Còn thời gian gần đây, người ta nhắc đến giá đất và chuyện trở thành đặc khu kinh tế Việt Nam.

Giá đất Phú Quốc đang tăng cao ở tất cả các phân khúc đất nền, đất công, đất dự án ở Phú Quốc. Kể từ 5 tháng trở lại đây thì giá có khu vực đã tăng 10 lần, 15 lần - thị trường đất Phú Quốc sôi động cùng lợi nhuận siêu lớn. Và giá đất Phú Quốc cứ khi tăng cao đột biến như thời điểm này thì tất cả đều nghĩ tới hiện tượng “bong bóng bất động sản”. Ngay tại Phú Quốc lúc này, vấn đề bong bong đất là quan ngại chung của cả thị trường bất động sản Phú Quốc.

 1.1 - Việc sốt đất tại Phú Quốc được bắt nguồn từ các nguyên nhân sau:

  • Du lịch - nghỉ dưỡng phát triển mạnh (đặc biệt là nguồn khách du lịch ngoại quốc).
     
  • Cơ sở hạ tầng trên đảo được nhà nước chú trọng đầu tư.
     
  • Thông tin trở thành đặc khu kinh tế Việt Nam.
     
  • Các ông lớn, tập đoàn cùng nhà đầu tư lớn, nhỏ tìm đến đầu tư Phú Quốc.
     
  • Hoạt động đẩy giá kiếm lời, đầu tư bất động sản lướt lan rộng.

Chính những giá trị tiềm năng của thị trường bất động sản Phú Quốc đã thu hút hàng loạt các nhà đầu tư. Tất cả đến đây chỉ với mục đích “KIẾM LỢI NHUẬN”.

Để thị trường Phú Quốc có thể sốt đất ảo như hiện nay thì nguyên nhân chính mà mọi người đều cho rằng đó là do các hoạt động đẩy giá ảo kiếm lời và đầu tư ngắn hạn (lướt) của các nhà đầu tư tài ba.

Giá đất  Phú Quốc trong 1 ngày có thể tăng 10 - 20% và cứ thế nhân lên bởi có vô số người đổ xô vào mua đất, mua một cách bất chấp không màng đến rủi ro.

Bạn có thể tham khảo giá đất Phú Quốc tại: biến động giá đất Phú Quốc được VSR thống kê trên 50 con đường toàn đảo.

Ai có sẵn tiền thì chỉ cần tìm và đầu tư mua một mảnh đất tại Phú Quốc là có lãi, ai không có tiền thì vay mượn để đầu tư. Các nhà đầu tư thì cũng thế chấp, vay vốn ngân hàng để lao vào thị trường đất Phú Quốc.

Người ta lo sợ “bong bóng đất Phú Quốc” đều có cơ sở, khi giá đất tăng cao đột ngột, đầu tư thứ cấp, đầu tư lướt nhiều vô kể (mua đất ở thực thì ít) cùng các nhà môi giới, cò đất xuất hiện ở khắp nơi trên đảo. Nhất là khi sức mua không còn, nhà đầu tư Phú Quốc kiếm lời tháo chạy thì thị trường sẽ ra sao.

Giá đất Phú Quốc giảm như bong bóng xì hơi hay kịch bản tồi tệ hơn xảy ra đó là bong bóng vỡ - nổ khiến các nhà đầu tư chôn vốn, không có lối thoát. Kéo theo là hàng loạt các tác động tiêu cực như đã được định sẵn. Thông thường bong bóng được gọi là đã vỡ khi thị giá giảm xuống dưới 30%.

Bong bóng nào rồi cũng sẽ biến mất, nó vỡ nhanh hay xì chậm sẽ quyết định mức độ tổn thất nặng hay nhẹ của các nhà đầu tư và tác động tương ứng tới thị trường.

Đứng trước nguy cơ trông thấy của “bong bóng bất động sản Phú Quốc” thì mọi nhà đầu tư hãy tìm hiểu, quan sát, nhận định, phòng mọi trường hợp rủi ro mà hiện tượng này gây ra một khi đã quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản.

1.2 -  Hậu quả của bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản là nỗi lo sợ không chỉ tại Phú Quốc mà còn là nỗi lo cho cả nền kinh tế của xã hội. Dưới đây chúng tôi nêu đến 2 hậu quả nghiêm trọng mà bong bóng bất động sản để lại (chúng tôi không đề cập quá chi tiết vào từng hậu quả).

Bong bóng bất động sản để lại những hậu quả khôn lường

Bong bóng bất động sản để lại những hậu quả khôn lường

Nợ xấu:

Nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó.

Ảnh hưởng tới ngân hàng: chủ thể hay ở đây là các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm, dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Ảnh hưởng tới nền kinh tế: rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.

Bất động sản ma:

Nhà đầu tư hay các doanh nghiệp sau khi mua đất Phú Quốc để triển khai các công trình xây dựng, được một thời gian thì phá sản dẫn đến các dự án bỏ dở, hoàn thành cũng không có người ở.

Dự án ma: biệt thư, khu nghỉ dưỡng Phú Quốc không có bóng người. Hàng loạt các dự án đầu tư Phú Quốc bỏ hoang mà chưa biết sử dụng vào mục đích gì. Giá trị mà các dự án này trước đây mang có giá hàng nghìn tỷ nay không một ai ngó đến.

Chính quyền Phú Quốc gặp khó: câu hỏi là làm gì với đống lộn xộn và không theo quy hoạch đang bỏ hoang ngoài kia. Tái cấu trúc hay đập bỏ để xây lại? tất cả hướng giải quyết đều gặp vô vàn khó khăn và phải mất hàng chục năm hay hậu quả gây ra là mãi mãi.

Đọc thêmbạn có thể tìm hiểu thêm về một siêu “bong bóng bất động sản” tại Ireland vào năm 2006 để thấy những ngôi nhà ma trải rộng ở khắp nơi tại Ireland (à, nội dung tiếng anh nên bạn có thể bật dịch sang tiếng việt nhé), đọc tại đây!

2. Phương pháp ĐỊNH GIÁ bất động sản cho nhà đầu tư Phú Quốc

Định giá bất động sản là một trong những khâu rất quan trọng & góp phần đến lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể nhận được.

Các phân tích viên của VSR xin được chia sẻ tới các nhà đầu tư "6 phương pháp hỗ trợ cho việc định giá bất động sản" hiệu quả nhất!

2.1 - Phương pháp "Thẩm định giá qua vị trí"

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất Phú Quốc đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ.

Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.

2.2 - Phương pháp "Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương"

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất Phú Quốc, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín...

Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất Phú Quốc khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất địa phương quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được.

Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất huyện Phú Quốc thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

Cơn sốt đất tại Phú Quốc thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-12 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 4-6 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.

Giá đất Phú Quốc hiện đang khá ổn định sau cơn "sốt" đất

Giá đất Phú Quốc hiện đang khá ổn định sau cơn "sốt" đất

2.3 - Phương pháp "Thẩm định giá qua tình trạng nhà"

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp...

Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất tại Phú Quốc, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

2.4 - Phương pháp "Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận"

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở.

Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn: đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%.

Còn nếu thị trường địa ốc Phú Quốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

2.5 - Phương pháp "Nhờ môi giới địa phương"

Một cách định giá đất khác mà bạn nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà bởi không tin tưởng bên thứ ba. Dù vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này.

Mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn.

Bởi hầu hết các nhân viên môi giới Phú Quốc thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

2.6 - Phương pháp "Thông qua ngân hàng định giá"

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.

Thông thường, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản Phú Quốc được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…

Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 - 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.

Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.

Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.

3. Đưa ra quyết định - đánh giá cuối cùng

Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích về thị trường đầu tư bất động sản Phú Quốc, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

| Nếu bạn cần định giá BĐS tại thị trường Phú Quốc, hãy liên hệ với VSR, để chúng tôi có thể hỗ trợ bạn!

Giá trị của bất động sản tại huyện Phú Quốc, Kiên Giang được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản,... Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Đặc Khu Kinh Tế Việt Nam

Hotline: 038.542.5158

(Source: Thu Thảo VSR)

Bình luận
  • Đăng ký nhận thông tin mới nhất

    - Bảng Giá Đất Mới Nhất Của Thị Trường Đặc Khu

    - Thông Tin Quy Hoạch

    - Tin Biến Động Thị Trường Bất Động Sản

    •  
    • Địa chỉ email:

  • Chiến Lược Hoạt Động

    Khám phá hàng ngàn cơ hội giao dịch và đầu tư.

    Với mong muốn mang đến cho tất cả những bàn bè đối tác, những khách hàng một tài sản đích thực, một giá trị sống đích thực, một niềm tin đích thực -VSR đã, đang và sẽ mãi mãi là người bạn thân thiết của quý đối tác, quý khách hàng và mọi gia đình. Dù là mới tìm hiểu, mới biết đến hay đã thân thiết với VSR thì đó là một NHÂN DUYÊN. Bằng tất cả mọi tâm sức, mọi khả năng và đạo đức nghề nghiệp, chúng tôi nguyện trong mọi điều kiện hoàn cảnh luôn đáp ứng tất cả những nhu cầu, mong muốn của quý vị. Để xứng đáng với những tình cảm lớn lao đó, Chúng tôi - tập thể cán bộ Công ty cổ phần địa ốc đặc khu kinh tế Việt Nam luôn truyền tải đến toàn thể anh chị em nhân viên đang làm việc tại công ty cùng chung duy nhất một tâm niệm là lấy chữ tín làm kim chỉ nam...

  • Chiến Lược Hoạt Động
DỊCH VỤ TƯ VẤN 24/7 & HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ
LINK 15: Kênh BẤT ĐỘNG SẢN của VSR
  • Nên mua đất nền dự án hay mua đất nền tự do tại Phú Quốc?
  • Đất nền tại khu vực nào ở Phú Quốc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất?
  • Thời điểm nào Phú Quốc sẽ lên thành phố?
  • Có khoảng 2 tỷ, nên đầu tư loại đất gì ở Phú Quốc phù hợp nhất?
  • Giá đất Phú Quốc thời điểm hiện tại đã khả quan hơn chưa?
  • Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở Phú Quốc như thế nào?
  • Lệnh phân lô tách thửa bao giờ mới hết hiệu lực tại Phú Quốc?
  • Đầu tư đất nền tại các vùng ven trung tâm Dương Đông có tiềm năng gì không?
Gửi yêu cầu tư vấn
Tư vấn và giải đáp mọi thắc mắc liên quan đến lĩnh vực đầu tư bất động sản, thủ tục pháp lý và thông tin quy hoạch...
Nhận xét của khách hàng

Trong quá trình hoạt động tư vấn đầu tư bất động sản tại các vùng Đặc khu kinh tế Việt Nam, VSR đã nhận được rất nhiều phản hồi từ khách hàng về thái độ phục vụ, chất lượng tư vấn đầu tư. Chính sự phản hồi của khách hàng giúp VSR rút ra được những kinh nghiệm quý báu để hoàn thiện dịch vụ tư vấn đầu tư của mình hoàn hảo nhất. Hơn hết, đáp lại sự quan tâm và ủng hộ của khách hàng, VSR hứa sẽ nỗ lực cố gắng không ngừng nghỉ, cung cấp cho khách hàng những sản phẩm bất động sản tiềm năng và nguồn tin tức bổ ích, phong phú.

Công ty Cổ Phần Đặc khu kinh tế Việt Nam xin cảm ơn sự ủng hộ và phản hồi của các nhà đầu tư. Hi vọng ở cả hiện tại và tương lai, nhà đầu tư vẫn luôn tin tưởng, lựa chọn sử dụng các dịch vụ tư vấn đầu tư của VSR ở ba vùng Đặc khu kinh tế.

_Đội ngũ nhân viên Công ty Cổ Phần Địa Ốc Đặc Khu Kinh Tế Việt Nam_

Hotline038.542.5158