Cách tính chính xác giá đất vườn lên thổ cư tại Phú Quốc

Nhiều nhà đầu tư băn khoăn về giá đất vườn lên thổ cư tại Phú Quốc, muốn chuyển đất vườn sang đất thổ cư để giao dịch chuyển nhượng nhưng không biết phải làm như thế nào và giá chuyển đổi ra sao. Sau đây, chúng tôi sẽ tư vấn cho nhà đầu tư cũng như cá nhân chủ sở hữu đất chi tiết về câu hỏi này như sau.

Điều quan tâm đầu tiên chính là các văn bản pháp lý có hiệu lực hiện tại

Để tính được giá đất Phú Quốc từ đất vườn lên thổ cư, nhà đầu tư cần chú ý tham khảo các bộ Luật Đất Đai hiện hành, các văn bản, nghị định của chính phủ quy định về giá đất.

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/ NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP  Nghị định của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất 

Đất vườn đường Suối Mây xã Dương Tơ Phú Quốc

Nội dung tư vấn chuyển đổi đất vườn lên thổ cư

Hiện nay, việc người dân tại Phú Quốc ồ ạt chuyển đổi đất vườn lên thổ cư đã khiến các cơ quan có thẩm quyền tại đây khá đau đầu. Vấn đề này hiện đang là vấn đề “nóng” ở nơi đây. Cơ quan Tài nguyên đã hạn chế việc người dân chuyển mục đích đất tràn lan nhằm cân bằng quỹ đất tại Phú Quốc.

Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư được quy định như sau:

Căn cứ vào điều 57, Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
2. d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư. Nhưng khi chuyển đổi,  nhà đầu tư phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện Phú Quốc phê duyệt. Nếu mảnh đất vườn nhà đầu tư định mua nằm trong quy hoạch của huyện thì mảnh đất này cũng không thể chuyển lên đất thổ cư được.

Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhận phiếu trả kết quả không quá 35 ngày làm việc và đóng thuế chuyển đổi mục đích theo quy định. Ngoài ra, giới hạn mức chuyển đổi đất thổ cư sẽ khác nhau qua từng năm. Do đó nhà đầu tư cần cập nhật thường xuyên tình hình ở Phú Quốc bằng cách lên hỏi văn phòng đăng ký đất đai Phú Quốc là rõ nhất.

Nhà đầu tư xem thêm thủ tục tại bài viết dưới đây:

>>Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phú Quốc

Chi tiết về giá đất vườn lên thổ cư Phú Quốc

Giá đất vườn lên thổ cư Quy định tại điều 103, Luật Đất Đai 2013 như sau:

Đối với hộ gia đình, cá nhân

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giá đất vườn lên thổ cư được quy định trong điều 103, Luật Đất Đai 2013

Cách tính giá đất vườn lên thổ cư như sau:

(Giá đất thổ cư) – (Giá đất vườn) = tiền chênh lệch giữa 2 khung.

(Tiền chênh lệch giữa 2 khung) x (với diện tích đất) x 50% = số tiền bạn nộp.

Giả dụ nhà đầu tư muốn chuyển 100m2 đất vườn thành đất thổ cư tại Phú Quốc. Giá đất thổ cư tại đây hiện tại là 4.000.000đ/m2; giá đất nông nghiệp là 400.000đ/m2.

Ta áp dụng công thức tính như sau: 4.000.000 - 400.000 = 3.600.000 x 100 m2 =360.000.000 đ x 50% = 180.000.000đ

+ Lệ phí trước bạ là 0.5% + Lệ phí cấp chủ quyền 100.000 đ

Vậy là chúng ta sẽ có được mức tiền phải nộp khi chuyển đổi đất vườn đã có thổ cư lên tổng thổ cư.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này."

Trên đây chúng tôi đã hướng dẫn nhà đầu tư và hộ gia đình cá nhân có ý định chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư cách ước tính giá đất vườn lên thổ cư một cách đơn giản nhất. Nếu có gì thắc mắc về cách chuyển đổi hoặc bạn là nhà đầu tư muốn mua một mảnh đất vườn ở Phú Quốc rồi chuyển sang đất thổ cư, nhà đầu tư hãy liên hệ:

Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Đặc Khu Kinh Tế Việt Nam

Hotline: 038.542.5158